În ultimele decenii Clujul a fost un adevărat El Dorado al imobiliarelor. Și, ca orice El Dorado, Clujul imobiliar are parte de drame, tunuri financiare, înșelători, ilegalități, dar și succese sau povești de reușite realizate cu muncă și efort. În cele ce urmează însă vă vom prezenta un episod halucinant, în care un dezvoltator imobiliar a prezentat administrației publice locale o documentație care este mai aproape de un fals și o înșelătorie decât de un act conceput cu bună credință, în spiritul și litera legii.
Plan elaborat de eludare sistematică a Planului Urbanistic General a Regulamentului Local de Urbanism și a Legii
Concret, SC Cluj-Napoca Estate SRL, o firmă controlată de Bob Dorin, alături de Arhimobil SRL, un birou de arhitectură al fostului arhitect șef al municipiului, Adrian Iancu, au depus o documentație, care, potrivit biroului de avocați Ielciu și Asociații prezintă grave ilegalități și încălcări ale legii și ale reglementărilor de urbanism, ce afectează în mod vădit nelegal și abuziv documentația menționată. Documentația nu reprezintă o derogare sau o eroare admisibilă, ci releva un plan elaborat de eludare sistematică a Planului Urbanistic General (PUG — HCL 493/2014), a Regulamentului Local de Urbanism și a Legii nr. 350/2001 și a dispozitiilor legale privind proprietatea publica, prin transferul, fără acordul proprietarului de drept public (Primaria Cluj), al drepturilor constructive de pe terenul Primăriei Cluj (prezentat în fals ca fiind teren privat) către un investitor privat si prin atribuirea, în beneficiul acestuia, a unor drepturi de a construi de peste două ori mai mari decât cele permise de legislație.
Totodată se atrage atenția asupra faptului că în mod suspect plansele depuse nu expliciteaza si nu prezinta diferentiat suprafetele constuibile actuale si regimul construibil existent al terenului initiatorului si al terenului apartinand Primariei Cluj, cel mai probabil pentru a creea confuzie si a fi mai dificil urmaribila atat sustragerea drepturilor constructive de pe terenul Primartie cat si eludarea normelor si indicatorilor urbanistici.
Comunitatea ar finanta gratuit profitul privat al dezvoltatorului
Probabil cea mai gravă ilegalitate constă în “sustragerea”/,mutarea” drepturilor de a construi de pe terenul Primăriei pe terenul initiatorului. Din cele 19.950 mp detinute de initiator (cele 7 parcele), o parte este neconstruibilă, fiind afectată de coridorul centurii metropolitane (UTR TR): în varianta initiald erau 8.150 mp în TR, iarîn noua configuratie — deși zona TR propusă creste la 12.083 mp — din terenul initiatorului mai rămân afectati doar aproxiamtiv 3.350 mp, restul coridorului fiind repozitionat pe terenul public. Astfel conform reglementarilor urbanistice aplicabile la acest moment initiatorul are doar 11.800 mp parcele construibile și ar avea dreptul să edifice doar maxim 16.600 mp suprafatd construită desfășurată. Or, Primăria Cluj, în calitate de proprietar al terenului, NU si-a exprimat acordul pentru vreo operatiune de “donatie” din patrimoniul public in patrimoniul unui investitor a drepturilor constructive: includerea în PUZ si transferul capacității edificabile al unei proprietăți publice în folosul unui privat presupun, distinct de avizarea ca autoritate de planificare, acordul/hotărârea Consiliului Local în calitate de proprietar, etc (inexistente la dosar).
Dreptul de a construi (suprafata edificabilă) este o valoare patrimonială reală si tranzacționabilă. Transferul, cu titlu gratuit, a celor 46.480 mp SCD – suprafață construită desfășurată, de drepturi constructive de pe terenul public către initiator lipseste municipiul de o resursă de valoare considerabilă — într-una dintre cele mai scumpe zone imobiliare din țară – valoarea de piaţă a dreptului de a construi se situează, conservator, la cca. 200-350 €/mp SCD (derivată atât din pretul terenului construibil raportat la CUT, cât si din metoda valorii reziduale fata de pretul de vânzare al constructiilor noi). Aplicată celor 46.480 mp SCD transferati gratuit de pe terenul public, rezultă o pierdere pentru municipiu de ordinul a cca. 12.7 milioane € (la o valoare medie de 275 €/mp SCD). Practic, comunitatea ar finanta gratuit profitul privat al initiatorului, cedând fără contraprestatie un activ public esential.
Teren public deghizat în proprietate privată
O altă ilegalitate observată de cei de la Ielciu și Asoicații se referă la proprietarii terenurilor în discuție. Ca atare, parcela cad. 250241 (57.000 mp, 74% din Etapa 1) este înscrisă în Cartea Funciară nr. 250241 ca proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, drept dobândit prin hotărârea judecătorească nr. 882/2015. Cu toate acestea, planșa nr. 05 „Titlul de proprietate” o prezintă, contrar mentiunilor exprese ale cartii funciare, drept „proprietate privată”. Regimul juridic al terenurilor constituie un element obligatoriu și esential al oricărui PUZ (art. 47 lit. e din Legea nr. 350/2001); falsificarea lui viciază din temelie întreaga documentatie și induce în eroare autoritatea. Cu atât mai grav cu cat asupra acestei parcele a existat un litigiu de proprietate (2014-2015), solutionat definitiv în favoarea municipiului — caracterul public al terenului fiind pe deplin cunoscut.
Depășiri de 540% și 280% ale parametrilor tehnici
Dincolo de aceste aspecte frapante, cei de la Ielciu și Asociații au sesizat și o serie de încălcări tehnice ale parametrilor documentației. Astfel, documentație depășește reglementarea de bază a UTR UEc, respectiv POT (procent de ocupare al terenului) 35% / CUT (coeficient de utilizare al terenului) 1/ înălțime 25 m. Concret, prin documentație se propun abateri de +71% la POT, +280% la CUT și + 540% la înălțime (POT: de la 35% – maxim cu derogare 42% la 71%, CUT: de la 1% – maxim cu derogare 42% la 71%, înălțime: maxim 25 m – cu derogare 30 m la 40 de niveluri adică 160m).
Cu Documentația pe Lege călcând
Totodată, au fost identificate și alte eludări ale legii, precum introducerea de functiuni neadmise si interzise în UTR UEc. Concret, UEc admite exclusiv functiuni comerciale; documentatia introduce birouri, hotel/apart-hotel, clinici, loisir („Entertainment Mall”), neadmise în UEc, iar cazarea / „locuirea de orice tip” este expres interzise prin Regulamentul de Urbanism aplicabil UEc. Apoi vorbim de eludarea procedurii obligatorii de urbanizare a UTR UEc, precum și de realizarea unui PUZ pe un fragment de UTR si fractionarea documentatiei.
Simplă eroare sau documentație întocmită intenționat ilegal
Ca urmare a celor prezentate anterior, s-a atras atenția că ținând seama de calificarea profesională de exceptie a elaboratorului documentatiei (prof. dr. arh., cu experiență inclusiv în funcţia de arhitect-șef al municipiului) si de numărul, gravitatea si caracterul evident al încălcărilor, nu poate fi retinuta ipoteza unei simple erori sau a necunoaşterii legii ori a normelor urbanistice. Din ansamblul acestora, prezentarea unui teren public drept privat, transferul gratuit a peste 46.800 mp de drepturi constructive către un privat (fara acordul proprietarului terenului public) si propunerea unei înălțimi de peste șase ori maximul admis nu sunt scăpări tehnice scuzabile, ci se contureaza aparenta unei conduite intentionate de a induce în eroare comisia tehnică si autoritatea deliberativă, în scopul aprobării unei documentatii vădit nelegale.
Drept urmare s-a solicitat efectuarea tuturor demersurilor necesare in vederea Respingerii documentatiei PUZ.
